So funktioniert die Bewertung
(Bundesmodell von 11 Ländern)

Grundsätzlich gilt für die Berechnung der neuen Grundsteuer das sog. Bundesmodell. Je nachdem,
wie das Grundstück bebaut ist, gibt es hier unterschiedliche Bewertungsverfahren:

  • Ertragswertverfahren: Dieses gilt für Ein- und Zweifamilienhäuser,
    Mietwohngrundstücke und Wohneigentum.

  • Sachwertverfahren: Dieses gilt für Geschäftsgrundstücke, gemischt genutzte
    Grundstücke und sonstige bebaute Grundstücke und bei Teileigentum.

 

Die Bewertung unbebauter Grundstücke erfolgt ganz einfach anhand der Grundstücksfläche
und dem Bodenrichtwert.
Der Grundsteuerwert ermittelt sich im Rahmen des Bundesmodells anhand verschiedener
Parameter.

 

Das sind beim Ertragswertverfahren insbesondere:

  • Grundstücksfläche

  • Bodenrichtwert

  • Immobilienart

  • Alter des Gebäudes

  • Wohnfläche

  • Mietniveaustufe

  • monatliche Nettokaltmiete in Euro/qm

 

Beim Sachwertverfahren orientiert sich die Berechnung des Grundsteuerwerts u. a. an diesen Werten:

  • Herstellungskosten Gebäude

  • Grundfläche Gebäude Alter

  • des Gebäudes

  • Grundstücksfläche

  • Bodenrichtwert

 

Steht der Grundsteuerwert fest, wird darauf die Steuermesszahl angewendet. Diese beträgt beim
Bundesmodell 0,31 ‰ für Ein- und Zweifamilienhäuser, Wohnungen und Mehrfamilienhäuser und
0,34 ‰ für alle anderen Grundstücksarten.

Dadurch erhält man den Steuermessbetrag. Sowohl Grundsteuerwert als auch Steuermessbetrag werden vom Finanzamt in einem Feststellungsbescheid festgesetzt. Den Grundsteuerbescheid selbst erlässt wie bisher auch die Gemeinde.
Wie hoch die zu zahlende Grundsteuer ab 2025 ausfallen wird, lässt sich jetzt noch nicht sagen.
Dies hängt vor allem davon ab, welche Hebesätze die Gemeinden festlegen werden.

Grundsteuerreform

Ab dem Jahr 2025 gelten neue Regeln für die Grundsteuer. In diesem Zusammenhang bewerten die Finanzämter zum Stichtag 1.1.2022 alle Grundstücke in Deutschland neu.

hierbei unterstützen wir Sie

Besonderheiten der Länder

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Hessen

Flächen-Faktor-Verfahren

  • wertunabhängige Äquivalenzzahlen für Grundstücksfläche von 0,04 Euro/m² und für Gebäudefläche von 0,50 Euro/m²

  • steuerliche Begünstigung von Wohnfläche (Abschlag von 30 %)

  • lagebezogener Faktor, der sich anhand des Verhältnisses von Bodenrichtwert zum durchschnittlichen Bodenrichtwert der Gemeinde ermittelt

  • Grundsteuer C für baureife Grundstücke (mit Hebesatzhöchstgrenze) ist vorgesehen

Hamburg

Wohnlagemodell

  • unabhängig von der Nutzung Bewertung der Grundstücksfläche mit 0,04 Euro/m² und Gebäudefläche mit 0,50 Euro/m²

  • steuerliche Begünstigung von Wohnanlagen

  • Einführung von zwei Lagefaktoren (normale Lage, gute Lage)

  • zusätzlich Einführung einer Grundsteuer C für baureife Grundstücke

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Bayern

wertunabhängiges Flächenmodell

  • wertunabhängige Äquivalenzzahlen für Grundstücksfläche von 0,04 Euro/m² und für Gebäudefläche von 0,50 Euro/m²

  • steuerliche Begünstigung von Wohnfläche (Abschlag von 30 %)

  • Grundsteuer C für baureife Grundstücke ist nicht vorgesehen

Oktoberfest Essen

Baden Württemberg

modifiziertes Bodenwertmodell

  • Grundstücksfläche

  • Bodenrichtwert

  • Bebauung nicht relevant

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Niedersachsen

Flächen-Lage-Modell

  • wertunabhängige Äquivalenzzahlen für Grundstücksfläche von 0,04 Euro/m² und für Gebäudefläche von 0,50 Euro/m²

  • Einführung eines Lagefaktors der sich anhand des Bodenrichtwerts ermittelt

  • steuerliche Begünstigung von Wohnfläche (Abschlag von 30 %)

  • Bereitstellung eines sog. "Grundsteuer-Viewer" als Transparenz-Instrument und Ausfüllhilfe für Flächenangaben

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